租购并举加速度各地如何发力“租购同权”？

发布时间：2017-11-28 09:37:28

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来源:中国经济周刊|0

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有分析人士认为，要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖，意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比。

9月13日，上海再次成功出让租赁住房用地。位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地，被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得。

短短40天内，上海6宗租赁住房用地成功出让，全部是被国企竞得。

人才争夺：倒逼“租售同权”?

在越来越多的城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”之时，各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢?

2017年，武汉市委书记陈一新明确提出了“5年留下100万大学生”的目标。“求贤若渴”的不仅是武汉，2017年以来，南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策，本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源丰富的南京、武汉、成都和长沙等地实现。

10月16日，武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》，其中规定办理落户的条件为：具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位，年龄不满40周岁的人员，而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制。

其中，武汉市明确规定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落户，无自有房屋的，可在单位集体户落户，受到外界关注的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。这部分租房者在基本公共服务，特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售同权”?

“租售同权”的提法始于广州，住建部发言人也称“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。但对于外界颇为关注的教育权利，有态度谨慎的业内人士指出，在学位使用问题上，租房者的子女一直都有入学的权利，只是在优先级上的顺位次序不同。“事实上，以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能，很多房主都会与房客在合同内约定，房客不得使用学位。”中原地产研究院首席研究员张大伟分析说。业内普遍认为，若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位，“租售同权”还只能停留在口号层面上。

据了解，武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似：第一顺位为“房户合一”;第二顺位为“有房无户”;第三顺位是租房者的子女。一位业内人士对《中国经济周刊》记者称，虽“房户分离”者的地位有些尴尬，但也属于“有房有户”，在此前提下将户籍迁至其已购房产处并非难事，关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾。以在武汉落户的本科生为例，如果其选择租房，户籍落在租住房屋所在社区的公共户，则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者，他们的顺位是否排在“有房无户”，即在武汉购房但还未获得武汉户籍的这部分人之前呢?

《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人，该负责人明确表示：武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首，其次才是房屋所有权，“不论是集体户口还是社区公共户，都是武汉人，是武汉人就会按照本地人的待遇来处理。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前，该负责人回答称“‘有户无房’的优先级原则上的确应高于‘有房无户’，但进一步的实施细则还在制定中，无法给出明确答复。”

“给其中一部分符合一定条件的租房者‘塞’一个户口过去，他们子女学位使用的顺位就往前排了，因为大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则。”有业内人士分析说，以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”，未必不是一种选择。

但现实情况却是，在优质教育资源的学位争夺中，第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读，再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题，似乎稍显遥远。武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，“在武汉优质教育资源集中的地区，‘房户合一’这部分人都不能百分之百保证进入名校，再讨论谁排第二的问题没有实际意义，租房者就是排第二也上不了名校。”

上述基础教育处相关负责人补充说，武汉市各区县的教育资源分布情况不同，每年4月各区县教育局会对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底调查，到6月份再公布具体的实行办法。“在满足第一顺位的‘房户合一’后，若学位还有富余，‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可一并解决。”但他也坦言，若连第一顺位的都无法百分百满足，后两个顺位的情况就只能调剂，“只能保证上公立学校，但不能上名校。”

土地供应新来源

北京案例：集体土地如何助力租赁市场?

在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后，一些城市增加了针对租赁市场的土地供应，供地来源也更为多样，集体土地成为租赁市场土地的重要来源。

“虽说我们目前入住率只有50%多，且还有4栋楼没有对外开放，但就排队申请的创业团队数量来说，已经接近供不应求，我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡堃告诉《中国经济周刊》记者，自2017年1月首批租客入住后，希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。

2017年以来，利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在政府文件中。2017年8月，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知，在北京、上海等13个城市开展第一批试点。虽然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中，但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试，截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。

温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金

记者从海淀区房管局了解到，温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目，也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米，可提供2772套公租房，用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。

胡堃介绍说：“351地块所在位置属于东埠头村，但项目决策是温泉镇集体做出的，开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司，租金收益先分到各个村，然后再分到每个村民的账户上。”

据了解，该项目由村集体直接租给海淀区房管局，合约期限为10年，房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金，“不论现在和未来的入住率如何，村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃说。

作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目，中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同，专门对创业团队中的人员配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目，而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展，通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮，“2015年海淀区政府测算得出的结论显示，保障性住房的供给数量基本可以满足需求，所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”

一位工作人员告诉记者，该项目有一居室、开间和两居室三种户型，面积最大的为60余平方米，与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房，一室一厅户型租金为每月3000元左右，而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元，“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠，这是非常大的优惠比例。”

温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议，已有2369套房屋具备租赁意向，其中1795套房屋已签订租赁意向协议，有279个创业团队签约入住1338套。

谁有资格承租创客小镇中的租赁住房?胡堃介绍：“硬性条件是公司注册地在海淀，为保其在初创阶段，注册时间在5年之内。小镇与创业团队签约，再由团队推荐人员承租，前提是承租人在北京市必须名下无房。”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇，还要先通过“路演”，“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者，“其次还要看团队成员是否靠谱，项目本身是否有前途。”胡堃说，只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外，创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动，建立了退出机制，“入住资质每年一审，达不到标准的团队会被请出去，有的项目发展得不好，没到一年的复审期限就被请走了。”

“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”，胡堃将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时代”;将集体所有土地出租，兴办乡镇企业则是“2.0时代”;建造房屋收租金是“3.0时代”;“将集体经济融入产业革命的浪潮，助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。

唐家岭项目：入股村民收益不仅来自公租房租金

北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。

2010年前，由于该地区周边产业园集群效应，吸引了大量外地产业工人集聚，彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求，造成了“蚁族”现象。2010年开始，随着唐家岭新城项目的实施，旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。

记者从海淀区房管局了解到，集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区，分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块，该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目，共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套，已竣工交付并实现分配入住，土井村项目共有租赁住房678套，将于近期竣工交付。

唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租，而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。

其中，北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万;4人以上家庭年收入不超过13万，人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日，唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇号配租，租金标准为35元/建筑平方米·月，目前项目已入住876套。

该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注，唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房，并拟于近期再向其分配200余套住宅，“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作，已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称。与中关村创客小镇相同，唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下，再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。

据了解，北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金，唐家岭村根据每位入股村民的占股数，每年年底直接划到村民的账户上，而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金，唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者，“集体用地的建设内容不仅有公租房，还有商业配套，比如餐厅、酒店、超市等，这些和公租房一起构成‘资产包’，‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益。”

助力租赁市场之余撬动土改?

11月16日，北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下称《意见》)，除鼓励长租，单次租期不得超过10年外，还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋。

而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布，明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，建设150万套住宅，其中租赁房屋50万套，而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设。